東京23区内や人口の多いエリアにある物件を相続したら簡単に売却ができるかもしれませんが、少し郊外の築年数の経った不動産となればなかなか買い手が見つからない場合もあります。
日本には848万個以上の空家があり年々空家は増加しており、相続を受けたけれど売れなくて困っている。という物件が日本にはたくさんあるのです。
✔️ゴミ屋敷 ✔️雨漏り ✔️ボットン便所 ✔️シロアリの害
✔️雨漏り ✔️傾き ✔️事故 ✔️築年不詳・大正・昭和築
✔️ボットン便所 ✔️過疎地域・郊外・地方 ✔️再建築不可 ✔️借地
「✅人口減少エリアの✅雨漏りのある✅昭和築の物件」
このようにキーワードが３個以上該当すると印象としてはどうしても悪くなってしまいます。
また、倒壊する恐れや火災などの災害リスク、近隣住民との関係性もあるので注意が必要です。
空家にはホームレスなどが住み着くケースもあり、近隣住民も不安を感じている場合が多い印象です。
自分では管理が難しそうな場合は、注意が必要です。
空家を所有することのリスク
上記でも説明しましたが、所有している空家に誰かが住み着いたりするとゴミの心配や匂いの心配、火災などのリスクもあります。また、建物を管理せず放置しておくと景観も悪くなり住環境に影響するため、近隣の住民もあまり良い顔をしません。何かトラブルが起きる前に早めに売却などを行いリスクを回避しましょう。
売却する相手はどんな人が良い？
不動産を売却するにあたって、一体どのような事に気をつければ良いでしょうか？
例えば取引相手はどのような人だと思いますか？
一般個人か、不動産会社か。
取引に慣れている人なのか？
売却後のトラブルはないのか？など
取引の間だけでなく取引後も不安を抱えなければいけないし、売却にはいくつものリスクが存在するのです。
売却のリスク（契約不適合責任）が無い方が良いのなら不動産業者へ売却しよう
一般的に不動産業者へ売却するよりも一般個人に売却する方が売却価格は高くなるはずです。
ですが、成約するまでかなりの時間を費やす時もありますし、売却後に契約不適合責任問題で裁判になり、売買代金よりも多くお金を支払うことになることもあるので夜も安心して眠れないという経験をする人もいます。
ちなみに契約不適合責任とはその物件に不備や不良があった場合に負わなければならない責任（リスク）のことで、修繕費用の負担や損害賠償・契約の白紙などに発展する可能性もありますので、どんな人が買主なのか？少ない情報の中で考え、判断する必要があります。
一方で不動産会社へ売却すると一般個人に売却するよりも売却価格は低くなりますが、売主の負担すべき契約不適合責任を免責（責任を負わない契約）に出来たり隣地との境界線を確定するための測量作業などを免除（境界非明示）できる場合があり、リスクを回避することが可能です。
測量費も１０万円〜１００万円程度の費用が発生しますので契約不適合責任免責・境界非明示で契約できるかどうかは大きなポイントです。
最近は一般個人の方も契約不適合免責・境界非明示で購入するという方も増えましたが、実際トラブルが起きると売主様と言った言わないの押し問答になっているケースもありますのでやはり不動産会社へ売却する事が安心だと思います。
利益を追求する「不動産」なのか？それともリスクを排除しなければいけない「負動産」なのか？を
見極め適正な相手に売却することが安心へとつながります。
不動産会社にも種類がある
実は不動産会社にも色々な種類があります。新築戸建分譲会社なのか、中古不動産買取再販業者なのか？でも買取価格は大きく異なる場合があります。
| コスト | 中古不動産リフォーム再販の場合 | 新築戸建販売業者の場合 | 買主個人（仲介）の場合 |
| 解体費用 | ０円 | 1,000,000円前後 | 1,000,000円前後 |
| 契約不適合責任 | 免責にできる場合がある | 免責にできる場合が有る | 責任を負うケースが多い |
| 境界明示 | 非明示にできる場合がある | 200,000円〜500,000円前後 | 500,000円前後 |
| 残置物撤去費用 | 300,000円〜1,000,000円前後 |
300,000円〜1,000,000円前後 |
300,000円〜1,000,000円前後 |
| 私道のリスク | 200,000円前後(通行掘削承諾書取得費用など) | 200,000円前後(通行掘削承諾書取得費用など) | 200,000円前後(通行掘削承諾書取得費用など) |
| 仲介手数料 | ０円〜1,000,000円以上 | ０円〜1,000,000円以上 | ０円〜1,000,000円以上 |
ウッドショックによる木材コスト上昇で建築費用が上昇
輸入価格の動向を確認すると、木材・木製品・林産物の輸入価格は、2021年12月には、前年同月と比べて７３％上昇しています。ホームセンターなどでも日々木材の値動き動向を見ていますが、昨年1,000円前後で購入出来ていたベニアが2,022年には2,000円と１年で倍の価格になりました。
戦争などの影響や半導体不足など建築コストは年々上昇しており、新築するのもリフォームするのも高額な費用が発生します。
https://www.meti.go.jp/statistics/toppage/report/minikaisetsu/hitokoto_kako/20220502hitokoto.html
（出典：経済産業省）
解体費用も上昇。築古戸建はアスベストが多く含まれる。
1995年より以前に建築された物件の多くにはアスベストが多く含まれています。
天井裏やペンキ、瓦、壁さまざまなものにアスベストが含まれています。
処分時に別途費用が発生しますので解体費用も通常よりも高額になる場合がほとんどです。
また地中の中に瓦やガラ、井戸、使用されなくなった浄化槽などが埋まっていた場合、追加費用が発生してしまいます。費用は数十万円〜１００万円以上になることも。
売却した後でも契約不適合責任により売却後3ヶ月以内に解体し地中に何か埋まっていた場合は売主の責任と負担で費用を払わなければならないというリスクもあります。
一般的な一戸建ての解体費用は100万円〜150万円 ですが、
アスベスト処分費用や地中埋設物処分費用などが加算されると簡単に１００万円、２００万円と追加費用がかかってしまう場合もあるのです。
売却によるリスクとコスト
売主の責任と負担は意外と大きいものです。売買契約書の内容をよく確認しないと売主の責任を増やされているかもしれません。一般的に不動産売買は何度も経験するものではありませんのでどの程度のリスクが一般的なのか分からずに不当にリスクを負わされている売主も多くいます。
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売主のリスク０で物件購入します。
| オッティモ（買取後リフォーム再生） | 新築分譲会社 | 個人買主 | |
| 契約不適合責任 | 売主の責任は一切免責（売却後のリスクがない） | 場合による |
売主が責任を負う |
| 境界 | 非明示（測量代が０円） | 場合による |
売主の負担で明示してから引渡が原則 |
| 私道（通行・掘削） | 売主の負担なし（承諾書取得費用が０円） | 場合による |
場合による |
| 残置物 | 現状のまま売却可能（処分費用０円） | 場合による |
場合による |
| 解体 | 不要（100万円〜200万円の費用が０円） | 必要 |
場合による |
| 仲介手数料 | 不要（直接取引だから０円） | 場合による |
ほとんどの場合で必要 |
上記のように不動産取引は多種多様で私も何度も悩みながら不動産の売買を繰り返してきましたし、
毎回物件をご購入させていただく度に売主様は引渡後のトラブルは避けたいという想いをよく耳にしました。
私のような宅建業者ですら、物件引渡後のトラブルは怖いと思いますので当然の事かと思います。
取引相手が不動産業者でも建て直す計画の場合は解体時に地中埋設物がよく出ますので契約不適合責任は免責にしない場合もありますし、建築時にトラブルを避けるため、境界の確定は必須となっている不動産会社も多いのが現状です。
当社は買取後リフォームし、賃貸物件に再生させ中長期の保有しますので、解体や境界の確定は不要です。
残置物などもそのまま買取が可能ですし、売却後は何も気にせずに安心して売却できます。簡易査定は無料ですので、下記フォームから簡単無料査定をご活用ください。
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